La cláusula suelo es un recurso que los bancos introdujeron en las hipotecas para determinar su interés mínimo. De esta manera, aun cuando bajara el índice de referencia (euribor), se mantendría el porcentaje indicado en las escrituras de interés.
Sin embargo, este tipo de cláusula suele ser controversial en diferentes aspectos, ya que según las últimas resoluciones, muchos consumidores terminan pagando demás debido a la particularidad de la cláusula.
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¿Qué es la cláusula suelo y cómo funciona?
El suelo hipotecario es la cláusula que se encarga de fijar el interés mínimo de una hipoteca variable. De esta manera, cuando el índice de referencia (sumado al diferencial) no alcanzan el valor determinado por las escrituras de interés, se aplica este tipo de cláusula en los préstamos hipotecarios de naturaleza variable.
Asimismo, cuando el índice de referencia que se utiliza para calcular el valor de las hipotecas (euribor o libor, por ejemplo) desciende del punto establecido, mejor conocido como suelo. De este modo, el tipo de interés que cobrará la entidad financiera corresponde a la cláusula suelo.
Así por ejemplo, si el suelo el del 1% y el interés baja a 0,5%, la entidad igualmente cobrará el 1%. La cláusula suelo sólo se aplica a las hipotecas del tipo variable porque el interés, a diferencia de las hipotecas de tipo fijo, varía en función del préstamo y del tiempo.
Por consiguiente, la cláusula suelo procura evitar que los demandantes del crédito paguen un interés limitado por su hipoteca, que no lleguen a pagar sus intereses, o que incluso reciban dinero por el contrato de la hipoteca.
Pero, por lo que implica la cláusula, dicho mecanismo se considera abusivo en países como España. De hecho, la aplicación de la cláusula suelo resulta ilegal sino cuenta con la suficiente transparencia por parte de la entidad financiera que facilita la gestión de la hipoteca.
¿Por qué la cláusula suelo puede considerarse engañosa?
En los últimos años la cláusula se ha convertido en el eje central en las discusiones legales de carácter financiero. Tomemos en cuenta que antes y durante la crisis económica, el valor de las hipotecas variables con cláusula suelo no descendía del 3%.
Pero, cuando el índice de referencia empezó a decaer, a muchos hipotecados se les designó un tope mínimo que les obligaba a pagar más dinero por sus préstamos hipotecarios.
Si bien los bancos pueden consideran la cláusula suelo un método seguro para contrarrestar pérdidas inesperadas, la falta de transparencia ha generado un incremento en el número de demandas en los últimos años.
Dado a los daños, el Tribunal Supremo declaró nulo el interés mínimo incorporado en las escrituras y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que los afectados tienen derecho a recuperar el excedente aplicado por la cláusula mediante el reclamo de la misma.
¿Desde cuándo es posible reclamar la cláusula suelo de una hipoteca?
La cláusula suelo se puede reclamar una vez empieza a aplicar. En la reclamación se solicita la eliminación de la cláusula y la devolución del dinero.
En cada hipoteca las fechas varían en función del avance de euribor y de otros factores que están sujetos a la particularidad del caso. Actualmente, con la anulación de la cláusula, también se consigue la devolución de todo lo pagado de más.
¿En qué casos se puede reclamar la cláusula suelo?
Si tenías una cláusula suelo, pero cancelaste la hipoteca antes de que el euribor descendiera del porcentaje fijado por la cláusula, no podrás formalizar el reclamo porque la cláusula nunca llegó a aplicar.
Pero, si por el contrario el euribor bajó del porcentaje estipulado mientras la hipoteca seguía en vigencia, la cláusula suelo tendría aplicación inmediata. De esta manera, si las pautas no fueron claras desde un principio, el usuario tiene derecho a formalizar el reclamo.
¿Quiénes pueden exigir la eliminación de la cláusula suelo?
Como bien hemos mencionado anteriormente, todos los afectados pueden exigir la eliminación del suelo hipotecario siempre que las pautas de la mismas no hayan sido presentadas con transparencia.
Sin embargo, existen ciertos términos y condiciones que debemos respetar antes de recurrir al reclamo por la cláusula suelo:
- Debemos tener la condición legal de consumidor para tener derecho a la formalización del reclamo. De esta manera, empresarios y el personal del sector jurídico, económico o financiero no pueden ser procesados por el Supremo.
- Tiene que existir falta de transparencia en la aplicación de la cláusula. En consecuencia, para que la cláusula se considere abusiva deben darse uno de estos tres supuestos:
- Que el interés mínimo se incluya sin informar al consumidor sobre su efecto.
- Que la cláusula no se presente en la oferta vinculante, pero sí dentro del contrato final.
- Que existiera una diferencia desmedida entre el suelo y el techo hipotecario.
¿Cómo reclamar el suelo?
Para exigir el reembolso del dinero existen dos alternativas: la vía extrajudicial y la vía judicial. En relación a ello, es importante saber que tanto autónomos como empresas con hipotecas comerciales sólo pueden reclamar mediante un juzgado.
Vía extrajudicial
Desde enero del 2017 es posible exigir al banco la devolución de lo pagado por la cláusula suelo mediante el mecanismo extrajudicial gratuito que establece el Real Decreto-ley 1/2017. Según lo establecido, el reclamante debe:
- Presentar e interponer una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente del banco que aplicó la cláusula suelo a la hipoteca.
- Una vez la entidad acepte la solicitud, deberá calcular la cantidad que nos debe para después presentar una oferta de devolución en metálico.
- Asimismo, el banco puede hacer diferentes ofertas: reducir el capital pendiente, invertir el dinero en un activo, etc.
- Una vez se llegue a un acuerdo, el banco devolverá el dinero de acuerdo al pacto en un plazo no superior a los tres meses desde lo pactado.
En caso de no aceptar la reclamación o no se llegue a un acuerdo, el proceso concluirá definitivamente. Cabe mencionar, además, que mientras dure el procedimiento en cuestión, no podremos tomar acciones legales contra la entidad bancaria, y en caso de existir ya una denuncia, se congelará hasta su resolución.
Vía judicial
La vía judicial nos permite denunciar al banco ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas. De la misma manera, es posible recurrir a un juzgado ordinario si pedimos la hipoteca como persona jurídica.
La demanda se puede interponer a través de un despacho de abogados o mediante los servicios jurídicos. En el primer caso, se requiere el pago de una provisión de fondos y los honorarios del abogado. Y en el segundo caso, habrá que abonar la cuota como socio correspondiente.
El plazo para reclamar dependerá de lo acordado entre los juristas. De hecho, mientras unos alegan que el reclamo debe efectuarse sin importar el año en que firmamos la hipoteca, otros coinciden en que el plazo prescribe cuatro años después de haber cancelado el préstamo.
¿Qué hay sobre los autónomos o empresarios?
Como no consumidores, los autónomos o empresarios también tienen derecho a recuperar su dinero. Sin embargo, según le Tribunal Supremo, deben presentarse las siguientes condiciones:
- Que no se haya entregado la FIPER o que en ella no se aprecie el interés mínimo.
- Que el notario no haya explicado que la hipoteca incluyera un suelo.
Como bien se explica, es importante recurrir a la asesoría legal en caso de considerar abusiva la acción de la entidad financiera. Si este caso, comuníquese inmediatamente con su abogado para proceder con la exposición y análisis de su caso.